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Allbet代理(www.aLLbet8.vip):姜兆华:买房公摊面积的坑有多深,你需要了解下!

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  取消公摊面积这件事早有提议,也争议了很多年。最近内蒙古建委将取消公摊面积作为立法建议提案,再次引发热议。买房承担公摊面积大家都觉得政策不合理,但真要问到底哪儿不合理,大家还真不一定都能说出个子午卯酉来。

  大家都知道,开发商卖房子的“面积”涉及三个概念:一是房屋销售面积,二是套内建筑面积,三是应分摊的公用建筑面积。三者之间关系很简单:房屋销售面积=套内建筑面积+公摊面积。套内建筑面积是业主实际使用的面积,分摊公用建筑面积则为维护物业运转公共使用面积,包括走廊、过道、电梯井、消防通道、机电配电室、物业用房等。其中,对分摊公用面积的确认与取费标准等问题的质疑一直不绝于耳。

  质疑之一:公摊面积是否精准?

  购房者明明买到80几平米的房子,却要按100平米甚至更多面积成交,这其中差额部分就是所谓的公摊面积。关于公摊面积分摊规则,建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》有明确要求,但具体项目差异性较大,有15%、20%,甚至30%。但哪些建筑属于公摊面积,哪些建筑不属于公摊面积?公摊面积究竟怎么得出来的,是否经过了公证,这其中到底有没有“猫腻”?绝大多数购房者对此一无所知。

  质疑之二:公摊收费是否合理?

  细心的购房者会发现,房产证上一般都会标明房产性质,住宅还是商住,建筑面积XXX平米,套内面积XXX平米。需要注意的是:购房者买房价款是按“建筑面积x每平米单价”计算成交的,而不是按套内面积计算成交。这就意味着,房款实际已经包含了电梯井、隔墙等这些公摊面积的价款,而且公摊面积和房子使用面积是一个价。姑且不论公摊面积是否该计入房价,即使应该计入房价,二者同价销售又是否合理呢?居住面积的使用价值显然高于机房、电梯井、隔墙等公共设施的使用价值。把公摊面积等同套内面积合并销售,这是房地产销售的第一个”坑”。

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  假如购房者买到的是精装房,购房者还要承担相应的装修费用,而装修费用也是按房屋建筑面积来计算的。也就是说,房子套内面积和公摊面积是按同等装修水准、同等装修价格取费的。而实际情况是隔墙、电梯井、机房等公共场所几乎不用装修,即使装修也只是简装而已。把公摊面积等同套内面积装修收费,这是购房者看不见、摸不着的第二个“坑”。

  房子交付使用后,购房者还要支付物业费、取暖费、电梯费、垃圾清理费等各种维护费用,这些费用也都毫无例外地要按建筑面积收费,甚至房子未来转卖交易税也要按建筑面积计费。比如,业主取暖费按建筑面积收取,而实际上公摊面积很少需要统一供暖。从法理上看,按建筑面积收费模式显然有失公允,这是公摊面积的第三个“坑”。

  质疑之三:公摊面积谁来监督?

  一般情况下,房子的公摊面积是由房屋管理部门决定的。房屋管理部门会在房地产开发商交付房屋之前,派遣专业测绘队伍测出公摊系数进行报备和审核。但值得注意的是,房地产开发商在房屋交付时,对房屋公摊面积几乎没有实地交付,对公摊面积测绘过程也缺少第三方权威机构验收公证报告。公摊面积摊得是否合理?是否存在多分摊、重复分摊的情况?购房者对此往往也心存疑虑。

  买房承担公摊面积,这是房地产行业实行了多年的惯例,也是购房者的一个难言心结。现在问题的关键不是公摊面积该不该取消,而是公摊面积数据是否精准,公摊面积收费是否合理,公摊面积监督是否公正。

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